L’année 2021 a marqué un tournant dans le comportement immobilier des français.
Bien que la crise épidémique batte toujours son plein, le marché immobilier hexagonal d’en ralentit pas moins.
Et pour cause, on enregistre une hausse notable des financements et des transactions par rapport à 2020.
Loin d’être anodin, ce phénomène s’explique par le besoin des acquéreurs de s’éloigner des grandes métropoles pour retrouver la province et ainsi profiter d’une meilleure qualité de vie.
Voici notre bilan du marché immobilier en 2021.
Une nouvelle vision du chez-soi
Le marché hexagonal fait face à une forte pression de la demande.
Depuis la fin des confinements, les Français envisagent leur logement non plus uniquement comme un espace de vie, mais aussi un lieu de travail à part entière.
En effet, leur appartement ou leur maison est désormais le lieu où ils passent le plus de temps, ce pourquoi celui-ci doit offrir tout le confort nécessaire au “mieux vivre” mais aussi au “mieux travailler”.
Aujourd’hui, il ne s’agit plus seulement d’avoir un toit sur la tête, mais de profiter d’un véritable cocon, suffisamment spacieux pour pouvoir s’y retrouver.
En 2021, cette nouvelle manière d’aborder la notion d’habitat a naturellement provoqué une forte augmentation des projets immobiliers sur un marché qui ne présente pas encore assez d’offres.
Une accélération en demi-teinte
Après une période d’accalmie, le marché immobilier est reparti à la hausse.
Sur l’année 2021, le panier de financement des acquéreurs a augmenté de 5% (tous projets confondus) par rapport à l’année 2020.
Toutefois, on note également une baisse de 4% des intentions d’achat sur les dix premiers mois de l’année, toujours par rapport à l’année passée.
Malgré cela, on recense près de 1 198 000 transactions réalisées en octobre 2021 – sur les 12 derniers mois.
Ces chiffres témoignent d’une double-tendance.
D’une part, on remarque un effet de rattrapage depuis la sortie des confinements successifs ainsi qu’une propension à prendre plus rapidement des décisions.
Quant aux taux de crédit immobilier, ceux-ci restent historiquement bas (autour des 1,10%) ce qui permet aux futurs acheteurs d’acquérir des biens plus grands malgré une hausse de prix dans le neuf et l’ancien.
La durée moyenne des crédits a augmenté de sept mois entre novembre 2020 et novembre 2021, désormais à 240 mois contre 233 mois l’année d’avant.
Des disparités entre le neuf et l’ancien
Sans surprise, les chiffres de l’année 2021 mettent en évidence des disparités entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien du secteur privé.
- Immobilier ancien : on enregistre une légère hausse des prix avec 0,8% au global sur l’année contre 4,5% en 2020.
- Immobilier neuf : l’augmentation est ici plus forte avec 1,4% contre 4% en 2020.
(Chiffres de l’Observatoire LPI-SeLoger – 2021)
Au niveau du type de bien demandé, les maisons avec jardin connaissent un succès fulgurant dans les petites et moyennes villes (moins de 20 000 habitants) tandis que la demande augmente pour les logements neufs.
De nouvelles règles pour emprunter
Avis à tous les futurs emprunteurs ! En 2022, il s’agira de prêter une attention toute particulière à ces deux nouvelles règles :
- Le taux d’endettement passe de 33% à 35% – même si ce nouveau taux était déjà d’actualité pour certaines banques en 2021.
- La durée d’emprunt maximum est désormais fixée à 25 ans.
Une tolérance sera appliquée aux crédits destinés à l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou d’un logement ancien faisant l’objet de travaux ( représentant au moins 25 % du coût total de l’opération).
La durée de ces prêts pourra donc aller jusqu’à 27 ans.
Bonne nouvelle pour les investisseurs : la loi Pinel est prolongée jusqu’en décembre 2022 pour des appartements neufs ou anciens réhabilités.
Attention toutefois, les logements trop énergivores verront leurs loyers plafonnés à partir d’août 2022 et seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023 en l’absence de travaux effectués.
Quant au prêt Action Logement, celui-ci n’est désormais accessible que pour le financement d’un projet immobilier neuf avec de nouvelles conditions et avantages comme le doublement du montant et la baisse du taux d’intérêt.
Un classement des villes plutôt stable
La hausse des prix concerne l’ensemble du territoire et date d’avant la pandémie.
Depuis environ 5 ans, on ne note pas vraiment de baisse de prix en France et le classement des villes reste plutôt similaire à celui de l’année 2020, notamment pour l’ancien.
Sans surprise, les villes les plus chères restent Paris et ses alentours, Lyon ainsi que Bordeaux. Cependant, aucune hausse drastique n’a été relevée depuis juin 2021.
Les villes les plus attractives sont quant à elles particulièrement appréciées des franciliens du fait de leur proximité avec Paris en train, mais aussi grâce à leur dynamisme économique :
- Angers
- Reims
- Tours
- Nantes
- Brest
- Rennes
Dans 11% des villes de plus de 50 000 habitants, les prix de l’ancien ont un peu reculé, mais la baisse est modérée avec moins de 2%. Néanmoins, dans le tiers des villes, la baisse a été plus significative avec 4% de moins sur un an.
Enfin, l’écart se resserre entre les métropoles de province et les taux parisiens.
Les perspectives de l’année 2022
L’impact de la crise sanitaire se fera sentir sur le marché immobilier en 2022.
Tout d’abord, les conditions d’octroi d’un prêt vont changer avec plus de vigilance de la part des organismes de caution.
En effet, les dossiers seront examinés plus en détails : l’état de santé de l’emprunteur sera scruté à la loupe et sera un critère déterminant pour l’obtention d’un crédit.
Couplé à une hausse des taux d’emprunt, ce facteur pourrait encourager les ménages les plus modestes à faire appel à des courtiers en crédit immobilier.
Du côté du neuf s’annonce néanmoins une pénurie de biens disponibles, et ce, malgré une demande croissante notamment
Pour le moment, les conditions restent idéales pour un achat ou un investissement locatif.
Mais la concurrence s’annonce rude sur les biens spécifiques ainsi que les logements neufs, dont la production est marquée par une véritable carence
Si l’année 2021 a été profitable et dynamique, un ralentissement imminent est à prévoir à l’approche de 2022.
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