L’année 2021 a été l’occasion de constater de nouveaux comportements d’achat chez les Français. En dépit de la crise sanitaire, le marché immobilier a enregistré une forte hausse des financements et des transactions en comparaison à l’année 2020.
Ce phénomène s’explique par le besoin de quitter les grandes métropoles et retrouver la quiétude de la province après les confinements successifs.
Le but est de profiter d’une qualité de vie plus saine, tout en restant à proximité des centres d’activité. C’est la raison pour laquelle les Français se tournent vers des villes secondaires comme Angers, Reims ou encore Nantes.
Vous souhaitez vous-même faire l’acquisition d’un bien immobilier ? Voici tout ce que vous devez savoir sur les nouveautés de 2022.
Bilan de l’année 2021 en quelques chiffres*
- Augmentation de 5% du panier de financement – tous projets confondus – par rapport à 2020.
- Baisse de 4% des intentions d’achat sur les dix premiers mois de l’année par rapport à 2020.
- Taux de crédit historiquement bas : des offres à moins de 1,10% et même jusqu’à 0,7% pour les meilleurs profils emprunteurs.
- Hausse de la durée moyenne des crédits : de 233 mois en 2020 à 240 en 2021.
*(Chiffres de l’Observatoire LPI-SeLoger – 2021)
De nouveaux comportements d’achat
Les confinements successifs, le manque d’espace et la sensation d’enfermement qui en découle ont fortement impacté les foyers citadins.
La crise de la COVID a eu pour effet d’encourager les Français à investir dans la pierre – une valeur sûre – mais aussi à se tourner vers la province plutôt que de rester en métropole (Paris et Lyon notamment).
Si l’on se réfère aux chiffres énoncés ci-dessus, on observe une double tendance.
Tout d’abord, on constate un effet de rattrapage depuis la fin du dernier confinement : les acheteurs sont comme motivés par l’urgence de sécuriser leur futur.
D’autre part, les taux de crédit sont encore très bas et poussent les futurs acquéreurs à acheter des biens plus spacieux malgré une hausse des prix dans le neuf comme dans l’ancien.
Le permis de construire dématérialisé
Bonne nouvelle : il sera très bientôt possible de déposer votre demande d’autorisation de permis de construire en ligne.
Afin d’alléger les démarches d’accès à la propriété, le passage à la mairie ne sera désormais plus obligatoire, même s’il est toujours possible de vous déplacer ou envoyer votre dossier au format physique.
La dématérialisation de cette démarche concerne les chantiers de construction mais aussi les gros travaux comme l’installation d’une clôture ou le ravalement d’une façade.
Toutefois, cette option ne sera accessible que pour les communes de plus de 3500 habitants et déposée en ligne via une téléprocédure précise.
Les dispositifs phares maintenus
Pinel et Pinel +
Le dispositif de défiscalisation Pinel, destiné à relancer l’investissement locatif, est renouvelé pour l’année 2022 dans les mêmes conditions que l’année 2021.
Néanmoins, quelques modifications sont à prévoir pour l’année 2023.
En effet, le dispositif Pinel va devenir Pinel+ et comportera de nouvelles conditions, notamment relatives au crédit d’impôt et au respect de la RE2020. Des critères comme la qualité de vie proposée par le logement seront examinés comme :
- L’agencement ;
- La luminosité ;
-
- La surface : minimum 28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3 et 79m2 pour un T4.
- L’accès à l’extérieur.
Pour rappel, le dispositif Pinel concerne les logements collectifs neufs ou anciens réhabilités. Si ces derniers ne répondent pas aux nouvelles exigences en matière d’énergie, ils seront pénalisés et verront leurs loyers plafonnés dès le mois d’août 2022.
Si les travaux de rénovation énergétique requis ne sont pas effectués rapidement, la location de ces logements sera interdite dès janvier 2023.
Le prêt Action Logement
Le PAL sera lui aussi maintenu mais uniquement destiné au financement d’un logement neuf – et bien évidemment respectueux de la RE2020.
Les foyers bénéficiant de cette aide pourront ainsi profiter de nouvelles conditions et de nouveaux avantages comme le doublement du montant accordé et la baisse du taux de remboursement.
Le Prêt à Taux Zéro (ou PTZ)
Enfin, le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’à fin 2022 pour financer un logement neuf dans une zone tendue ou bien un logement ancien en zone moins tendue. Pour pouvoir acheter un bien ancien, il faudra cependant être prêt à entreprendre des travaux de réhabilitation.
La RT2012 fait place à la RE2020
L’année 2022 signe l’arrivée de la nouvelle réglementation environnementale, la RE2020.
Celle-ci concerne désormais tous les permis de construire ou les déclarations préalables déposés à partir du 1er Janvier 2022 pour des maisons ou des logements collectifs.
La RE2020 vise à réduire d’au moins 30% la consommation d’énergie générée par la vie domestique ainsi qu’à diminuer les émissions de gaz à effet de serre lors du chantier de construction. Parmi ses mesures phares :
- Améliorer l’efficacité énergétique du bâti ;
- Décarboner l’énergie utilisée ;
- Diminuer l’impact carbone de la construction des bâtiments ;
- Garantir le confort des habitants en cas d’épisode caniculaire.
L’accès à la propriété plus compliqué
Afin de renforcer l’encadrement autour de l’octroi des crédits immobiliers, le gouvernement a mis en place de nouvelles mesures, valables depuis le 1er janvier 2022.
De nouvelles exigences en matière de garanties
Premièrement, le taux d’endettement passe de 33% à 35%, même si de nombreuses banques proposaient déjà ce taux en 2021.
Ensuite, la durée d’emprunt maximale est désormais fixée à 25 ans avec une tolérance de 2 ans prévue pour les potentiels chantiers en cas de réhabilitation.
Dans ce cas, les travaux engagés doivent représenter au moins 25% du coût total de l’acquisition.
De nouvelles exigences en matière de garanties
Par ailleurs, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis de nouvelles directives relatives à l’obtention d’un prêt, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour les primo-accédants les plus modestes.
En effet, l’épargne sera fortement valorisée par les banques en 2022, et les démarches pour obtenir un prêt sans apport ne seront pas de tout repos.
Enfin, les prêteurs seront beaucoup plus vigilants à l’état de santé des profils emprunteurs.
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